L'introduzione nel nostro ordinamento
dello strumento della portabilità del mutuo o surrogazione, si deve
al celeberrimo decreto legge: il numero 7, emanato dal II governo
Prodi il 31 gennaio 2007, quando il posto di Ministro dello Sviluppo
Economico era occupato dal tanto bistrattato Pier Luigi Bersani. Il
provvedimento governativo venne convertito dal Parlamento nella legge
40 (c.d Legge Bersani) ed emanata il 2 aprile 2007. Essa contiene i
semi delle liberalizzazioni (le lenzuolate) che sarebbero forse
germogliati se il percorso di quel governo non fosse deragliato già
all'inizio del 2008. Semi piantati in terreni di mercato cruciali
allo sviluppo economico e alla tutela dei consumatori: dalle
telecomunicazioni alle assicurazioni passando per le tariffe aeree
arrivando alla pubblicità dei prezzi dei carburanti; all'estinzione
dei mutui senza penali e alla portabilità degli stessi.
La portabilità del mutuo: la
surrogazione, era disciplinata dall'articolo 8, che nel decreto
originale (in vigore dal 2 febbraio al 2 aprile 2007) si componeva di
soli 4 commi. Nel primo si concedeva la facoltà al debitore di
ricorrere alla surrogazione (prevista dall'articolo 1202 del Codice
Civile - ovvero la possibilità per un debitore di subentrare ad un
mutuante nei diritti del creditore anche senza il consenso di
quest'ultimo) nel caso di credito non esigibile o con la pattuizione di
un termine a favore del creditore. Nel secondo comma l'annotamento
della surrogazione poteva essere chiesto al conservatore senza
formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione
stipulato per atto pubblico o scrittura privata. Il terzo prevedeva
la nullità di ogni clausola e/o patto che impedisse l'esercizio
della facoltà di surrogazione del debitore ed infine nel quarto si
mantenevano i benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima
casa.
Il primo aggiornamento/modifica
all'articolo si ebbe già con la conversione in legge, a cui vennero aggiunti i commi 4 bis, ter e quater che
escludono (tuttora in vigore) l'applicazione dell'imposta sostitutiva e dispongono il
finanziamento per tale esclusione.
In seguito la legge finanziaria 2008
(la legge 244/2007) ha modificato il comma 3 introducendo la
possibilità del debitore e del creditore di pattuire la variazione
senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata; ed ha aggiunto il
comma 3 bis in cui si prevede che il contratto di mutuo in
essere venga trasferito alla banca surrogante (subentrante) alle
nuove condizioni pattuite, con l'esclusione di penali o altri oneri,
inoltre non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per
la concessione del nuovo mutuo relative all'istruttoria e agli
accertamenti catastali, che si svolgono con procedure di
collaborazione interbancaria.
Il recepimento della direttiva Europea
2008/48 relativa ai contratti di credito ai consumatori, ha
introdotto e traslato nel decreto Legislativo 385/1993 (il Testo
Unico Bancario: TUB) i dettami della Legge 40; infatti adesso quelle
disposizioni si trovano nel Titolo VI del Tub all'articolo 120 quater, che in più al comma 7 prevede il termine di trenta giorni entro
cui si deve perfezionare la surrogazione dalla data della richiesta,
pena un indennizzo del'1% dell'importo finanziabile per mese o
frazione di mese di ritardo a favore del debitore-richiedente.
Grandi cambiamenti (peggiorativi
secondo molti analisti) si affacciano all'orizzonte dei primi mesi
del 2016, quando l'applicazione della direttiva 2014/17 Mortgage
Credit Directive potrebbe minacciare la re-introduzione di un
indennizzo (penale) a favore delle banche per l'estinzione anticipata
del mutuo.
Questa è solo un'introduzione all'argomento che sarà
approfondito nelle prossime “puntate” considerato l'alto tasso
(il 64,4% del totale -manca però il dato assoluto- nel I semestre
2015 dati MutuiOnline) di richieste di mutuo finalizzate alla
sostituzione e surroga del contratto in essere, complice il
persistente calo dei tassi d'interesse.
